法学论文
建筑类型分类中的花园洋房、别墅与低层住宅
作者：刘智慧 律师 时间：2013年11月05日
2006年开始的房产宏观调控政策对小户型房屋的建设给予倾斜式的保护，而豪宅类的“别墅”类用地则受到严格的限制。在房产开发企业的对外宣传广告中越来越多的使用“低层住宅”或“VILLA”的替代词。在上海地区，自解放前至今，对此类住宅有一个习惯的称谓“花园洋房”。而在房屋登记环节，有的购房人发现：房屋类型一栏并未登记为“别墅”，而是花园住宅、联列住宅、甚至是公寓等类型。因为，就花园住宅、别墅、低层住宅的含义有必要进行准确的理解。
根据建筑形式的特点，别墅有独栋、双拼（联）、联排（多联）、叠拼（加）、阁楼等5种。别墅通常为二层、三层建筑，属于低层住宅的范畴。
根据《民用建筑设计通则》，民用建筑按地上层数或高度分类划分， 住宅建筑按层数分类：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅； 。
“花园住宅”的法律界定，来源于2003年的《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》（沪房地资市[2003]141号），而此前1990年、1958年的文件大多将其列为“独立住宅”。
根据2003年的房屋建筑类型分类文件的规定，“花园住宅”是指：四面或三面临空，并附有一定花园空地，具有成幢独用住宅形态的独立式或和合式低层住宅。也就是说“花园住宅”仅包括我们通常所说的独栋别墅、双拼（联）别墅。
联排（多联）别墅，列为“联列住宅”类型。一般是指：多单元（三个或三个以上）联列的，具有分单元住宅形态，各有门牌号及专门出入，成单元独用的联接式低层住宅。
2003年的房屋建筑类型分类文件也确立了上海地区目前对住宅类房屋建筑类型的六类划分，即：旧式里弄、新式里弄、公寓、花园住宅、联列住宅、农村住宅。根据1990年《上海市房屋建筑类型分类表（修正版）》规定，“新式里弄”是指：联接式住宅，结构装修较好，具有卫生设备或兼有小花园、矮围墙、阳台等设施，如静安别墅等。这一分类也沿用至今。
根据建筑形式的特点，别墅有独栋、双拼（联）、联排（多联）、叠拼（加）、阁楼等5种。别墅通常为二层、三层建筑，属于低层住宅的范畴。
根据《民用建筑设计通则》，民用建筑按地上层数或高度分类划分， 住宅建筑按层数分类：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅； 。
“花园住宅”的法律界定，来源于2003年的《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》（沪房地资市[2003]141号），而此前1990年、1958年的文件大多将其列为“独立住宅”。
根据2003年的房屋建筑类型分类文件的规定，“花园住宅”是指：四面或三面临空，并附有一定花园空地，具有成幢独用住宅形态的独立式或和合式低层住宅。也就是说“花园住宅”仅包括我们通常所说的独栋别墅、双拼（联）别墅。
联排（多联）别墅，列为“联列住宅”类型。一般是指：多单元（三个或三个以上）联列的，具有分单元住宅形态，各有门牌号及专门出入，成单元独用的联接式低层住宅。
2003年的房屋建筑类型分类文件也确立了上海地区目前对住宅类房屋建筑类型的六类划分，即：旧式里弄、新式里弄、公寓、花园住宅、联列住宅、农村住宅。根据1990年《上海市房屋建筑类型分类表（修正版）》规定，“新式里弄”是指：联接式住宅，结构装修较好，具有卫生设备或兼有小花园、矮围墙、阳台等设施，如静安别墅等。这一分类也沿用至今。
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