成功案例
产权式商铺房款追讨记
作者：刘智慧 律师 时间：2013年04月10日
2011年冬天，一名当事人（我们叫他"老张"）忧心忡忡地找到我，急切地询问像他这种情况还能签约吗，还能拿回数十万元的房款吗？于是查看老张带来的资料，仅仅是两份简陋的合同（《认购合同书》、《租赁合同》），每份合同四五页，骑缝章也未盖，各用一枚装书钉装订。
商铺分割 售后包租风险高 原来又是商场商铺进行零散分割出售，再加包租返还回购。这一商业营销模式在上世纪九十年代华南地区较为盛行，其中的商业风险和法律风险都不小。老张介绍：前一年也就是2010年下半年听信销售人员的宣传，买商铺保值增值，可以用房租抵房款，又可以代为办理房屋贷款。老张一时糊涂，订购了地处江苏某市的一间商铺，当场付了商铺房款值的一半即数十万元作为认购金。连这两份合同书，也是在付完钱后第二天才拿到的。付完认购金一年多了，销售人员宣传的贷款办理也没有任何消息，现在陷入了既不能签约拿房又不能退购拿款的两难境地。
“付完房屋全款后才能签约” 作为律师，我在审阅了合同内容并询问相关情况后，向老张提出建议，应作必要信息的调查，如商铺销售是否进行网上公示，商铺销售的经营主体是谁等等。此后，律师陪同老张到上海某地的售楼处进行协商谈判。在售楼处，我们见到了上百名销售人员进行电话营销的壮观场面。一位王姓的售楼业务员和刘姓经理接待了我们，对于我们提出贷款申办的情况，他们表示已届年关有困难。然后我们询问签订商品房买卖合同的的事，经理竟然提出付清房屋全款才可以签约。我们又提出想看看商品房买卖合同的示范文本，经理表示可以看但不能复印也不能带走。虽然没有激烈的争吵，但是确实没有谈下去的必要了。经理又表示，就我们提出的问题他还会向领导请示。这个时候，销售人员的下午会开始了，大会议室传来感天动地、催人泪下的激动曲子，又有百名身着黑色西装制服的销售人员从楼上的某个地方鱼贯而出。于是，我们便起身离开。
协商无果 坚决提起诉讼 根据认购合同的约定，商铺销售方明显存在违约行为。为了固定相关证据，律师向商铺的销售方寄发了律师函，要求其按约履行义务。这一来一去，一个春节就给拖过去了。我方已开始着手起诉事宜，在2012年春天的某一天，对方突然来电话了，自称是上海公司的法务，愿意协商此事，但需要向领导请示。 协商谈判，还是诉讼解决？这两种方式各有利弊。我方商量后认为一年多都拖过来了，再协商一个月也未尝不可，而诉讼所需的时间成本和经济成本是不低的，诉讼是最后的选择。然后，就是电话协商，对方出现了一个又一个奇奇怪怪的讲法、说法、理由。一个月后，我方决定起诉。在这一个月期间，我们也取得了诉讼所需要的证据材料。 我和老张于是开车到江苏某地法院申请立案。法院接收了诉状和证据材料，告知我方：立案前可以进行调解，怎么进行调解，等通知或电话询问。回上海前，我们去参观了那个合同中的商铺，与老张两年前看到的状况差不多，半拉子装修。在三楼，踩着或隆起或残损的大瓷砖，老张指着空空荡荡的大堂说，我买的那间铺就在其中，具体在那里，我也说不清。
诉前调解 不懈努力终有回报 诉前调解，是最近几年和谐司法、能动司法的产物，就是在立案前，法官把双方召集再协商再谈判。在民事案件中，诉前调解成功的比例并不高，且耗时间。有意思的是，上半年当事人起诉的，诉前调解的时间不会太漫长。而下半年，特别是国庆节后起诉的，诉前调解不能解决的案子，有可能就要在第二年立案了。我们的诉前调解排期用了2个月。 2012年7月，我方与对方代理人进行诉前调解。事实证据与法律规定都比较清楚，在我方的提供的证据材料前，对方很快表示解除认购合同，向我方退款付息。只是提出有付款压力，请求宽限2个月。在获知调解书结案并计算利息的情况下，老张勉强同意了。调解往往都是这样，让一方或双方百分百满意的调解方案基本上是不存在的。一份有效的调解书，是可以得到法律保障的，是可以执行的法律文书。这远比等待三个月或六个月或更长时间的判决书要简单、实在。 在律师的一再努力下，2012年11月，老张拿到了所有款项。
商铺分割 售后包租风险高 原来又是商场商铺进行零散分割出售，再加包租返还回购。这一商业营销模式在上世纪九十年代华南地区较为盛行，其中的商业风险和法律风险都不小。老张介绍：前一年也就是2010年下半年听信销售人员的宣传，买商铺保值增值，可以用房租抵房款，又可以代为办理房屋贷款。老张一时糊涂，订购了地处江苏某市的一间商铺，当场付了商铺房款值的一半即数十万元作为认购金。连这两份合同书，也是在付完钱后第二天才拿到的。付完认购金一年多了，销售人员宣传的贷款办理也没有任何消息，现在陷入了既不能签约拿房又不能退购拿款的两难境地。
“付完房屋全款后才能签约” 作为律师，我在审阅了合同内容并询问相关情况后，向老张提出建议，应作必要信息的调查，如商铺销售是否进行网上公示，商铺销售的经营主体是谁等等。此后，律师陪同老张到上海某地的售楼处进行协商谈判。在售楼处，我们见到了上百名销售人员进行电话营销的壮观场面。一位王姓的售楼业务员和刘姓经理接待了我们，对于我们提出贷款申办的情况，他们表示已届年关有困难。然后我们询问签订商品房买卖合同的的事，经理竟然提出付清房屋全款才可以签约。我们又提出想看看商品房买卖合同的示范文本，经理表示可以看但不能复印也不能带走。虽然没有激烈的争吵，但是确实没有谈下去的必要了。经理又表示，就我们提出的问题他还会向领导请示。这个时候，销售人员的下午会开始了，大会议室传来感天动地、催人泪下的激动曲子，又有百名身着黑色西装制服的销售人员从楼上的某个地方鱼贯而出。于是，我们便起身离开。
协商无果 坚决提起诉讼 根据认购合同的约定，商铺销售方明显存在违约行为。为了固定相关证据，律师向商铺的销售方寄发了律师函，要求其按约履行义务。这一来一去，一个春节就给拖过去了。我方已开始着手起诉事宜，在2012年春天的某一天，对方突然来电话了，自称是上海公司的法务，愿意协商此事，但需要向领导请示。 协商谈判，还是诉讼解决？这两种方式各有利弊。我方商量后认为一年多都拖过来了，再协商一个月也未尝不可，而诉讼所需的时间成本和经济成本是不低的，诉讼是最后的选择。然后，就是电话协商，对方出现了一个又一个奇奇怪怪的讲法、说法、理由。一个月后，我方决定起诉。在这一个月期间，我们也取得了诉讼所需要的证据材料。 我和老张于是开车到江苏某地法院申请立案。法院接收了诉状和证据材料，告知我方：立案前可以进行调解，怎么进行调解，等通知或电话询问。回上海前，我们去参观了那个合同中的商铺，与老张两年前看到的状况差不多，半拉子装修。在三楼，踩着或隆起或残损的大瓷砖，老张指着空空荡荡的大堂说，我买的那间铺就在其中，具体在那里，我也说不清。
诉前调解 不懈努力终有回报 诉前调解，是最近几年和谐司法、能动司法的产物，就是在立案前，法官把双方召集再协商再谈判。在民事案件中，诉前调解成功的比例并不高，且耗时间。有意思的是，上半年当事人起诉的，诉前调解的时间不会太漫长。而下半年，特别是国庆节后起诉的，诉前调解不能解决的案子，有可能就要在第二年立案了。我们的诉前调解排期用了2个月。 2012年7月，我方与对方代理人进行诉前调解。事实证据与法律规定都比较清楚，在我方的提供的证据材料前，对方很快表示解除认购合同，向我方退款付息。只是提出有付款压力，请求宽限2个月。在获知调解书结案并计算利息的情况下，老张勉强同意了。调解往往都是这样，让一方或双方百分百满意的调解方案基本上是不存在的。一份有效的调解书，是可以得到法律保障的，是可以执行的法律文书。这远比等待三个月或六个月或更长时间的判决书要简单、实在。 在律师的一再努力下，2012年11月，老张拿到了所有款项。
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